Konut piyasasındaki dalgalanmanın önü alınamıyor. ‘İkinci El Konut Piyasası Raporu satışların geçen yılın birebir devrine nazaran artış kaydettiğini ortaya koydu. Yabancıya satışın geçen yıla nazaran katlanarak yükseldiği görüldü. Tapu sahipliğindeki yükseliş trendi mesken bedellerini de üst çekti. Fiyatlar bir yılda İstanbul’da yüzde 147, Ankara’da yüzde 116 arttı. Türkiye genelindeki yıllık oran yüzde 127’ye kadar ulaştı.
5 MİLYON KİŞİ MAKUS İDARENİN TESİRİYLE KİRACI OLDU
Fiyatlardaki tırmanışta, çimentodan, demire maliyet artışlarıyla birlikte mevduatının buharlaşmasını istemeyen yatırımcının tercihi tesirli oldu. Vatandaşlık için konuta yönelen yabancıların ilgisi uçurumu büyüttü. Konut sahipliği artmasına karşın kiracı oranının da yükselmesi tapuyu tekrar gereksinimi olanın değil birikimi bulunanın aldığını gösterdi. 22 milyon kişi kirada kaldı. 2012’ye nazaran 5 milyonluk artış ise makus idarenin yansıması oldu.
MUHTAÇLIĞI OLAN DEĞİL PARASI OLAN ALDI: MİLLET EVSİZ KALDI
Yüksek enflasyon ve TL’de yaşanan bedel kaybı karşısında birikimlerini korumak isteyen vatandaşlar konuta atak etti. Bu duruma vatandaşlık için konut alımına yönelen yabancılar da eklenince konut satışları patladı. Bu duruma vatandaşlık için konut alımına yönelen yabancılar da eklenince satışlar patladı. Kiracı sayısı geçen yıllara nazaran artarken, kiralık konut fiyatları da uçtu. TÜİK bilgilerine nazaran 82 milyonluk nüfusun yüzde 26,76’sı kirada yaşıyor.
Ekonomik kriz derinleşirken başta beslenme, barınma üzere temel gereksinimlerin karşılanması da güçleşti. Yüksek enflasyon TL’de yaşanan rekor kıymet kayıpları sabit ve dar gelirlinin alım gücünü eritirken, parası olan vatandaşı da yatırım yapmaya yönlendirdi. Elindeki tasarruflarını korumak isteyen vatandaş konuta atak etti. Birçok yatırım sahibi birden fazla konuta sahip olurken, sabit ve dar gelirli ise artan kira fiyatları karşısında başını sokacak bir konut bulamadı. Gereksinimi olan değil parası olan mesken alınca konut krizi ortaya çıktı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) bilgilerine nazaran 2012 yılında yüzde 20,90 olan kiracı oranı 2021’de yüzde 26,76’ya çıktı. TÜİK datalarına nazaran 82,8 milyon kurumsal nüfusun 22 milyon 158 bini kiracı olarak yaşıyor. Kiracı sayısı günden güne katlanırken yüksek kira fiyatlarındaki artış da rekor kırdı. TÜİK datalarına nazaran Mayıs ayı kira artış oranı yüzde 34,46 oldu. Lakin büyükşehirlerde yüksek artışlara karşın talep süratle yükseliyor. Bilhassa İstanbul’da emlak ofislerinde kiralık ve satılık konut için yüksek fiyatlara karşın ağır talep oluşuyor. Öte yandan emlakçılar yabancıların konutlara talebinin de konut fiyatlarını artırdığını söylüyor. Bunun yanında inşaat maliyetlerindeki artışlar ve konut stokunun yetersiz olması kira fiyatlarında artışa neden oluyor. 2018’de alınan bir kararla yabancılara vatandaşlık için mesken alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirildi. Değişiklikle birlikte TL’nin döviz karşısındaki paha kaybı, yabancıların konut alımında rekorlar getirdi. Türkiye’de yabancılara martta satılan konut satış adedi, yıllık bazda yüzde 31 arttı. Bu durum kiralar ve konut fiyatlar üzerinde baskı oluşturdu.
FİYAT YÜKSELDİ KÜÇÜK KONUTLARA YATIRIM ARTTI
Konut bölümünde artan maliyetler fiyatları yükseltirken gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin talebi, fiyatları daha düşük ve daha süratli kiraya verilip satılabilen 1+1 ve 2+1 üzere küçük konutlara yöneliyor. Gamador İnşaat İdare Konseyi Lideri Murat Karaarslan, gayrimenkul yatırımının her vakit değişmeyen inançlı liman olduğunu belirterek son yıllarda girdi maliyetlerinin konutta tüketici tercihlerini etkilediğini söyledi. Demir, çimento, arsa maliyeti, personellik ve gibisi girdi maliyetlerinin artmasının konut fiyatlarını önemli formda yükselttiğine dikkati çeken Karaarslan, hem oturmak hem de yatırım için konut alanların tercihlerinin değiştiğini bildirdi. Karaarslan, konut alımlarında küçük metrekareli meskenlerin öne çıktığına işaret ederek “İnsanlar başlangıç olarak düşündükleri 1+1 ve 2+1 üzere küçük metrekareli meskenlere yöneliyorlar, sağladıkları birikimlerle daha büyük konutlara bakıyorlar. Bu cins meskenlerin hem satışı daha kolay oluyor hem de kira amortismanı açısından büyük konutlara nazaran daha cazip yatırım aracı olarak görünüyor” dedi.
MİNİMUM FİYATLA YARIM METREKARE BİLE MESKEN ALINMIYOR
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezinin (BETAM) hazırladığı “Konut Piyasası” raporuna nazaran, Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı yüzde 134,3 artarak 8 bin 656 TL oldu. Buna nazaran 4 bin 250 lira olan minimum fiyat, konutta yarım metrekare fiyatı olan 4 bin 328 lirayı dahi karşılayamıyor. BETAM tarafından sahibinden.com’un ilan datalarıyla hazırlanan “Sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” 2022 Nisan ayı raporu yayınlamdı. Rapora nazaran satılık konut ilan metrekare cari fiyatları İstanbul’da yüzde 159,3, Ankara’da yüzde 116,6 ve İzmir’de yüzde 119,3 arttı. Ortalama satılık konut metrekare fiyatları İstanbul’da 12 bin 805 TL, Ankara’da 5 bin 545 TL, İzmir’de ise 9 bin 722 TL düzeyine ulaştı. Büyükşehirler ortasında satılık konut metrekare fiyatlarında en süratli artışın görüldüğü vilayet yüzde 172,7 artışla Mersin oldu.
‘MODERN KOOPERATİFÇİLİK ÖN PLANA ÇIKABİLİR’
Konut bölümünde değerli hususlardan birinin de faiz oranları olduğuna işaret eden Kerem Nükte Gayrimenkul Ankara Yöneticisi Muhammet Dinç, ‘’Yıllık yüzde 10 dolaylarında, aylık bazda yüzde 1’in altında faiz oranları gayrimenkul dalı için sürdürülebilir sayılardır. Bunu uyguladığımız vakit bölümde talep artışı yaşandığını daha evvel çok defa deneyimledik” dedi. Konut bölümünde kooperatifçilik diye isimlendirilen sistemin de çağdaş hale gelerek yine ön plana çıkabileceğine dikkati çeken “Belirli kümelere yönelik mutabakatlı projeler maddi avantajlar sağlayarak yaygınlaşacaktır. Bu sistemde, yüksek fiyatlardan ötürü hazır daire alamayan bir küme malik bir ortaya geliyor. Temelden daire alma fikri ortak paydaları oluyor. Kendilerini mülk manasında garanti altına almak için arsa satın alıyorlar. Kat karşılığı sağlam üretimci firmalarla mutabakat sağlıyorlar. Böylelikle çok uygun fiyatlara hem temelden sağlam biçimde daire sahibi oluyor hem de kademeli arsa teslimiyle kendilerini garanti altına alıyorlar’’ sözlerini kullandı.
YILLIK YÜZDE 127 ARTIŞ
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) ve Yeni Kuşak Gayrimenkul Değerleme ve Lokasyon Tahlili Platformu Endeksa iş birliği ile hazırlanan 2022 yılı birinci çeyreğine ait “İkinci El Konut Piyasası Raporu” açıklandı. 2022 yılının birinci çeyreğinde geçen yılın birebir devrine nazaran konut satış adedi yüzde 22, ikinci el konut satış adedi ise yüzde 24 artış gösterdi. En fazla konut satışı olan 50 vilayet içerisinde en fazla bedel artışı olan vilayetler Mersin, Aydın ve Antalya olurken, konut fiyatlarının en yüksek olduğu vilayetler ise Muğla, İstanbul ve Aydın oldu. Rapora nazaran, 2022 yılı birinci çeyrek sonu prestiji ile Türkiye genelinde konut fiyatlarında yıllık yüzde 127 artış yaşandı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 7 bin 395 TL, ortalama amortisman mühleti 19 yıl, ortalama pazarlama müddeti 63 gün oldu. En fazla konut satışı olan 50 vilayet içerisinde en fazla stok adedi İstanbul’da olurken, 1. çeyrek sonu prestijiyle İstanbul’da 308.402 adet konut stoku bulunuyor. Stok adedi, Ankara’da 156.927 adet, İzmir’de ise 91.127 adet.
‘YABANCI TALEBİ FAZLA BEŞERLER KONUT BULAMIYOR’
Yılın birinci çeyreğinde yabancı asıllı bireylere toplam 14 bin 344 adet konut satışı gerçekleşti. Bu adet ile yabancıya konut satışı bir evvelki çeyreğe nazaran yüzde 32 azalırken; geçen yılın birebir devrine nazaran yüzde 45 artış göstermiş oldu. Kira artışlarının devam edeceğini ve büyük semtlere taleplerin arttığını belirten Emlakçı Orhan Çobanoğlu, ‘’Çok fazla yabancı talebi olduğu için beşerler konut bulmakta zorlanıyor, fiyatlarda buna hakikat orantılı yükseliyor. Yabancılar genelde büyük kentleri tercih ediyorlar. Esenyurt, Bahçelievler, Büyükçekmece ve Beylikdüzü taraflarına talep fazla. Buradaki meskenlerde Arz ve talebe yetişilmiyor. Konut üretimi şuanda çok da düşük olduğundan fiyatlar olağan olarak yükseldi. Konut imal maliyetleri çok yükseldi. İnşaat dalı duraksadı. Geçen sene ile kıyaslarsak yaklaşık yüzde 150 üzere bir maliyet artışı söyleyebiliriz. Geçen sene 18 lira olan çimento şuanda 70 lira. Bunu baz alırsak konut imalatı çok yükseldi. Kira artışlarının da devam edeceğini düşünüyorum” dedi.
DAİRENİN KİRA GETİRİSİ 5’E KATLANDI
Kiralık daire fiyatlarına ait toplumsal medya hesabından kıymetlendirme yapan ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir daha evvel oturduğu meskenin kira fiyatının yüzde 104 arttığını belirterek ‘’2008 Aralık ayında Mecidiyeköy’de tam Cevahir AVM’nin gerisinde 3+1 bir daireye taşınmıştım. Aylık kira 1.300 TL idi biraz pazarlıkla 1.250 TL’ye indirmişlerdi. 10 yıl oturdum o meskende. 10 yılın sonunda 2018 Eylül’de Rusya’ya gitmek için çıktım konuttan. 2008 Aralık ‘ta 1.250 TL ile başlayan kira ortadan geçen 10 yılın sonunda 2.600 TL olmuştu. Yani yüzde 108 artmış. Hafta sonu yürüyüş yaparken bir baktım 10 yıl boyunca oturduğum konut yine kiralık. Merakıma yenildim, emlakçıyı aradım ve ne kadar kira istediklerini sordum.Telefonda 15.000 TL diye bir ses duydum. Ne kadar müddette verirsin sence bu fiyatla dedim. Birkaç güne masraf hocam dedi. 10 yılda kirası yüzde 104 artan dairenin kira getirisi 3,5 yılda yüzde 477 artmış…Bu kadar kirası artacak ne özelliği vardı sanki konutun diye uzun uzun düşündüm. Aklıma hiçbir şey gelmedi. İktisat idaresinin de bir kabahati olmadığına (!!!!) nazaran konutta bir mühlet benim oturmuş olmamın kirayı bu kadar zıplattığına karar verip kendi kendime memnun oldum (hoşgeldin polyana)’’ sözlerini kullandı.
